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【潍坊】疫情期间房地产相关法律问题看这里~

来源:买新房,上乐巢---乐巢网 点击数:471 发布日期:2020-03-19 08:52:31 关闭本页

一场新型冠状病毒疫情扰乱了本该喜庆、祥和的春节气氛。多地纷纷启动了一级响应,武汉封城、国务院通知延长春节假期、山东省紧急通知延迟复工、主管部门要求售楼处关闭、工程项目推迟开复工……上述政策、措施的出台、施行,将影响房地产企业项目的投拓、建设、开盘、交付等诸多环节。

 

对此,针对疫情期间购房者及房地产开发企业可能遇到的法律问题进行整理、解答,希望可以给大家以参考。


商品房买卖/商业租赁合同相关问题



Q1:若因政府主管部门要求停工导致商品房逾期交付的,房地产开发企业是否可以免责?


A1:从法律规定方面来看,根据《民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定,我们认为本次新冠疫情基本可以认定为“不可抗力”。若房地产开发企业有证据证明疫情与房屋延期交付之间存在因果关系,则适用不可抗力的免责事由顺延房屋交付期限;反之,则不能作为免责事由,亦不能顺延房屋交付期限。

 

Q2:若因疫情导致不动产权证逾期办理,如何处理?


A2:一般而言,按照《商品房买卖合同》约定,不动产权证的办理期限相对充足,但本次疫情防控过程中,因不动产登记中心无法正常受理不动产权证办理而造成延期办证的,房地产开发企业可以将本次疫情为“不可抗力”作为免责事由进行抗辩,待不动产登记中心恢复正常业务办理后,应及时予以办理。


Q3:承租人能否以疫情为由要求减免租金?


A3:《合同法》117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。


关于本次疫情,目前主流观点认为构成“不可抗力”,但是否能够减免租金取决于承租人租赁商铺所从事的业态、承租人前期是否存在违约等多种因素,并不能一概而论。


考虑到此次疫情与2003年的“非典”非常相似,所以非典期间法院的相关判例对于这一问题具有参考意义。通过检索案例发现,有的法院认为应该继续足额支付租金,有的法院认为根据公平原则应当酌情减少租金,有的法院则认为应当免除租金,可见,“非典”期间法院对于承租人是否可以减免租金这一问题的结论并不一致。

 

Q4:承租人能否以疫情为由要求解除合同?


A4:根据《合同法》第94条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;……”。所以,若因本次疫情造成租赁合同目的根本不能实现,且承租人有充分证据证明并履行了通知及避免损失扩大等义务的,承租人可以在特定情形下行使法定解除权,解除双方签署的商业租赁合同。

 

但“非典”期间的判例显示,承租人仅以“非典”疫情影响为由解除合同的,绝大多数被法院驳回。

 


建设工程施工合同相关问题



Q1:公司作为发包人在建设工程施工合同履行中,为防止公司构成违约,应采取哪些措施?


A1:

(1)发包人因疫情暂时无法提供约定施工条件的,应及时收集相应证据。通常施工合同中会约定发包人负责施工场地的用水、电力、通讯线路接入,以及协调处理周围地下管线的工作。如果因疫情导致发包不能按时完成这些合同义务的,发包人及时收集相关证据。


 (2)发包人负有提供“甲供材”合同义务的,应评估履约情况作出应对措施。在发包人供应部分材料、设备的情况下,发承包双方在施工合同中通常约定了材料、设备的供应时间和地点等,如果因疫情影响导致发包无法按时供应的,可免除发包人相应的责任,不属发包人过错。但此种情况下,应由发包人承担举证责任,发包人应注意收集相关证据(包括材料、设备供应商受到疫情影响的证据)。



房地产企业相关法律问题



Q1:为保障复工前后资金可控,需提前就哪些资金需求进行盘点? 


A1:

(1)还款期限届满的民间借款、银行贷款本金及利息;

(2)土地取得计划内,近期可能需向主管部门支付的土地出让金;

(3)涉及项目公司或项目转让的,按照合同付款进度,近期需支付的股权转让款项、项目转让款项等;

(4)项目复工前、后,面临结算的各施工单位(包括总包及分包单位)工程进度款、结算款;

(5)项目复工前、后,需对外支付的甲供材料料采购款、设施设备租赁款等; 

(6)恢复销售前后,公司需持续支出的房屋租金、人员工资及福利、广告宣传、项目招商等运营费用;

(7)公司近半年的其他资金需求。


特殊时期对资金需求进行盘点,是为了进行更加准确的风险预判,提前筹划资金安排, 杜绝因资金周转困难导致项目停工、公司危机。

 

Q2:针对上述已盘点清晰的资金需求,房地产企业需重点开展哪些筹划沟通工作?


A2:

(1)主动与资金出借方、贷款银行等沟通,争取还款期限顺延、借款利息减免,做好借款展期工作的准备;


 (2)主动与土地出让主管部门沟通,及时跟踪土地出让计划安排,做好资金储备;


(3)涉及项目公司或项目转让的,主动与合同相对方进行沟通,争取付款节点顺延、逾期付款责任、违约责任免除等;


(4)提前与需要结算的施工单位进行沟通,争取取得施工单位的理解与支持;对于确有支付风险的款项,要提前制定应急支付计划,尤其是要做好农民工工资支付保障,避免出现因款项支付不到位出现施工单位拒不复工的情况或其他社会群体性事件;


(5)提前与材料、设备供应商进行战略沟通,确定供应计划,确保复工时材料、设备及时到位。


Q3:受疫情影响,待售房产的销售有哪些注意事项?


A3:对于后续即将开展销售的房源,房地产开发企业应根据疫情防控的进度调整原定销售计划,并重新核算预测未售房源受疫情影响后的房屋交付期限,及时调整《商品房买卖合同》的条款约定。


以上法律指引仅为律所在现行法律、法规、规范性文件及目前出台的相关政策、通知等基础上,结合法律实务的归纳总结,并非对具体个案的法律意见。